柳泉录｜向主城区进军

齐鲁晚报·齐鲁壹点 张文珂

淄博楼市新的“博弈”时代来临。

面对当下国内楼市整体的承压调整，主动收缩和精准拿地，已经成为一众开发商的必然选择。

而随着TOP系房企逐渐淡出二三线城市拿地榜单，本土房企已成为拿地主流。一时间，中小房企在沉寂十年之后，重新成为楼市主角。

和全国房地产市场的大趋势一样，淄博楼市同样迎来“洗牌”，且这一趋势愈发明显。

进军

时间来到今年7月，淄博新区核心区两块重量级地块陆续售出。可以说，这是环齐盛湖片区仅剩的住宅用地之一。

最令外界关注的是，淄博会展中心东侧的3号地块通过186次竞价，被山东金橡树置业有限公司以7.3967亿元摘得，折合每亩价格为812万元，最低楼面价也来到了约6090元/平方米。

齐鲁晚报·齐鲁壹点获知，山东金橡树置业有限公司的背后实际上是银亿置业，两家公司虽无直接的股权关联，但其股东均为陈建华与陈国华，且持股比例一致，均分别持股60%及40%。

而被淄博国资旗下淄博齐煜投资运营有限公司以10.53亿元底价摘得的龙悦华府园南侧土地，其民企合作方则是大本营位于临淄区的方正地产。

根据今年上半年淄博房地产企业销售业绩排名，方正地产成交总金额约为4.56亿元，位列全市第三位，与排在第二名的鑫马地产差距仅有5000余万元。

银亿置业和天煜置业被外界评价为桓台地产的“双子星”，其开发的多个项目均成为桓台的标杆代表；金城荣基则是起步于淄川，目前将发展重心放在主城区的本土头部房企之一。

以齐盛湖片区为例，从2018年天煜置业拿地开发九峯项目开始，该片区已汇集了银亿橡树黄金城、金城荣基臻岳等一众项目，其背靠的企业均起步于区县。

而紧邻金城荣基臻岳的朗悦府项目，则是由临淄房企兔巴哥开发。

对于这一现象，山东易韬置业顾问有限公司副总经理崔汶彬认为，上述房企之所以布局淄博主城区，除了市场因素外，像金城荣基、方正地产本身就是建筑公司起家，天煜、银亿更是来自建筑之乡桓台，且桓台的房价在一段时间内不比主城区低多少，通过多个项目的运作，这些开发公司已经积累起了质量口碑。

“临淄新建住宅市场虽然更为独立，但临淄新房成交价同样不比主城区低，拥有一定的高消费购房群体。这才让方正等公司有条件开发好项目。”崔汶彬表示。

2024年2月，山东省住建厅公布的第一批共21个省级高品质住宅试点项目显示，淄博共有鼎成森林城、方正和悦府、新东升佑园、方正御景苑、大源印象桃花源、森林星玥等6个项目入围，入围数量居全省第一。

值得关注的是，上述6个项目全部由淄博本土房企开发。由此，本土房企在彻底成为淄博新建商品房开发主流的同时，也让各家拿出了参与市场竞争的独门绝技。

与之相对应的是，国内头部房企在中小城市的存在感越来越弱。就淄博主城区来说，土拍市场已鲜有TOP系房企的身影。

洗牌

风起于青萍之末。

当王凯站在淄博大学城滨河公园的景观桥上，看着孝妇河南北两岸的商品房时，他不经意间回忆起了2013年的那个夏天。

2013年6月8日，淄博市土地储备交易中心土地拍卖会现场，碧桂园以接近5.8亿元的总价，一举拿下合计面积400多亩的4宗地块。

这是继2011年华润进驻淄博老城区之后，首个在主城区近郊夺地的一线房企。

当年，碧桂园首进淄博就拿下这么多当时远离主城区并不被外界看好的土地，这不仅是淄博土拍史上的重磅新闻，同时也吹响了TOP系房企密集入淄的号角。

此后，恒大、万科、碧桂园、绿城等彼时销售额在全国排名前二十的房企，除个别几家外，几乎都在淄博上演了“龙争虎斗”的激烈角逐。

“淄博本土房企几乎被头部开发商打得喘不过气来。”房产从业者王凯称，当时无论是资金实力还是开发能力，地方房企都无法与国内头部房企竞争，好的地块往往都被这些房企竞得。

这种情况下，当时的市场普遍认为，淄博本土房企会在这一轮竞争中消失掉一大部分。

显然，这是一个悲观的判断。

变化来自2018年。

当年1月，民泰地产和天煜置业分别以1325万元/亩、1352万元/亩摘得齐盛湖北侧地块，本土房企由此打响了“反击”TOP系的第一枪。

这次“反击”，更将建设品质住宅的观念带到了主城区。

比如，天煜九峯外立面使用进口干挂大理石并结合铝板幕墙，社区景观聘请专业设计团队、地下车库高标准精装；民泰龙泰贵府获房地产行业最高奖项——广厦奖……

自此，本土房企的攻势就显得愈发猛烈。

一方面是，楼市低迷之下，国内头部房企开始全面收缩，向头部城市聚集，基本退出三四线城市，这给地方房企带来了机会。

另一方面，人口向大城市、向城市主城区流动的趋势一直没有变，这就导致区县楼市日趋萎靡，主城区的需求远高于区县。

据淄博焦点地产数据库统计，今年上半年，淄博主城区样本楼盘TOP15销售金额累计业绩达31.95亿元，累计销售套数2114套。包括大学城在内的淄博主城区，新建商品房销售数据大概占到全市的三分之二。

“我们预计今年整个新建商品房和存量房市场交易，淄博全市不会超过3万套，而主城区将会占到四成以上份额。”山东玖易房地产代理有限公司总裁赵元斌分析称。

来自卓易数据淄博站统计的《上半年淄博房企业绩排行榜》印证了上述说法——今年上半年，淄博住宅单盘榜单前十五名，有10个项目位于主城区，其中的7个项目还在前十名之列。

这也意味着，对淄博区县房企来说，进军主城区已经成为确保其自身发展的必然选择。

搅局

不过，对地方房企来说，即便没有了国内头部房企的竞争，日子也并不会好过多少：

出生率降低、楼市刚需减弱、市场环境变差等一系列影响仍将持续。楼市的变革，也在进行中。

可以说，在房地产开发规模相当的区县头部房企，已将淄博主城区竞争最为激烈的新区板块“团团包围”，开启了本土与TOP系竞争后的“第二轮”较量。

而这次的主角，正是淄博主城区房企与区县房企。

有知情人士对齐鲁晚报·齐鲁壹点表示，上述房企开发的产品能在一个区县有极高的接受度，说明在当地具有良好口碑，甚至有些做法成为学习复制的对象。

以方正地产为例，其自2018年起就立足打造低能耗的“被动式住宅”，目前已迭代至2.0版本。代表作临淄和悦府项目通过外墙保温系统、被动式门窗系统等被动式建筑要素，实现了新建房屋湿冷气较大的环境下，采暖季核算相比城市取暖费降低42.5%的节能效果。

上述知情人士透露，方正大概率通过龙悦华府园南侧地块，将“被动式住宅”落到淄博新区市场，具体方案还在推进中。

淄博银亿置业总经理陈国华则表示，银亿置业将对标一线城市高端产品，在淄博会展中心东侧的3号地块上建设“好房子”。

陈国华认为，只有在建筑设计上邀请业内顶尖的设计团队，融入前沿的设计理念，结合本地气候、居住习惯与一线城市高端项目的精髓上进行创新，才能树立区域的品质标杆。

“随着后续这些新项目的入市，对目前在售的新房，尤其是前些年仍旧没有卖完的新房楼盘绝对有冲击，但同样给未来新区新建楼盘产品创新和提升，有更大的助推作用。”淄房传媒总经理梁铄称。

对于上述观点，赵元斌认为，在房地产行业处于产能过剩的阶段，本身就是一个良币驱逐劣币的过程。所以，无论是区县房企还是张店本土房企，在当下能拿地做项目的都是优秀的开发企业，而齐盛湖片区的这些区县房企，本身也不是第一次在主城区操盘项目。

“与其说区县开发企业与张店本土开发企业竞争，不如说是开发企业中的一个供给侧结构性改革。”赵元斌表示，淄博高品质住宅建设在全省，甚至全国都处于相对领先的水平，竞争越激烈，市场越发多样性，购房者的选择面就更广。

然而，在区县房企大举进军主城区的当下，诸如创业、鲁中、新东升等开发公司，已走出主城区这一大本营，向区县及外地市扩张。加之区县房企将“小而美”的开发理念带入主城区，其带来的鲶鱼效应正在激活整个市场。

随着“房子回归居住本质”成为行业共识，那些真正沉下心来研究需求、打磨产品的企业，终将在变革浪潮中赢得先机。

正如淄博新区某项目展厅里醒目的标语：“做正确的事，就是把房子盖好，把服务做好。”